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劃撥土地評估
  土地價格一般是指出讓土地使用權的價格,但隨著劃撥土地使用權的入市,特別是企業改制過程中,經常涉及劃撥土地使用權處置問題,是否存在劃撥土地使用權價格,如何開展評估工作,是不容回避的實際問題。新的《城鎮土地估價規程》明確提出了“劃撥土地使用權價格”的概念,但對如何開展評估沒有進行闡述,現就開展劃撥土地使用權價格評估談一下粗淺看法。
  劃撥土地使用權可依法進行抵押、出租,但與出讓土地使用權相比,國家對劃撥土地使用權進入二三級市場有較嚴格的限制,而且禁 止利用劃撥土地使用權進行經營活動。究其根源,主要是因為劃撥土地使用權為無償取得的,國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金,則應等于出讓土地使用權價格。在此理論基礎上,可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格:
  1、成本法。在用成本法計算出讓土地價格時,土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應歸國家所有,相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權價格應為土地成本價格,包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
  2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此,可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定,是國家權益在土地收益上的體現,所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
  3、市場比較法。可以預見,隨著企業對劃撥土地權益的日益增強,劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。
  4、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前,很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金,可以得出:
  劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)
  5、綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素,如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結果進行算術平均或加權平均,求得劃撥土地使用權價格。
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